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2012,楼市往何处去  

2012-02-02 13:02:58|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市经过十几年的持续发烧,2012年春节遇到了真正的寒流。从11年10月楼市拐点出现以后,一线城市出现了幅度较大的降价,开发商资金链断裂的响声也不断传来——有人跳楼,有人逃跑。春节刚过,温总发话,必须巩固楼市调控成果。这不啻给做着08年四万亿强心剂注入美梦的开发商们,当头一棒。2012,楼市到底会往何处去?

为应对2008年世界金融危机,中国政府仿佛一个侠义之士,一拍胸脯,投资四万亿,刺激经济。一人振臂一呼,万人举手相应,“革命”的景象在中国的大地上再次出现在经济领域。地方政府旋即降低契税,补贴购房,造成房价一窜而起。那些刚刚站在凳子上将脖子伸进绳套的开发商们,绝处逢生,立马从断头台来到了春江口——啊,白花花的银子,如春水涌来。原本断粮,面临破产的楼盘居然迎来的开发商们做梦也想不到的巨大馅饼——真是从天而降。

四万亿,海量信贷,引发了09、10两年房价飙涨,无疑是前车之鉴,政府绝不会重蹈。尽管“三限”政策不断受到经济学和社会各界的质疑,但是那只是短期的无奈之举,事实上使房价走向下降通道的根本原因,还是压缩信贷。因此,那些指望取消限购限价政策的开发商们可能会打错算盘,“三限”政策迟早会取消,但正在重庆上海试点的房产税政策肯定会覆盖它。在整个市场慢慢回归理性之后,行政的政策和市场的手段会进行交接,逐步进入良性轨道。因此,2012不会再出现2008的好戏,房价将持续下跌。

有人担心,房价下跌会带来烂尾楼、坏账、民工讨债潮、非法集资、高利贷等一系列社会问题,甚至认为一旦出现这些问题,政府就会放弃调控,为房地产松绑。这其实是幼稚之论。这一轮房地产调控远不是1992年朱总的“急刹车”,况且那时针对纯粹的土地炒作泡沫。2012年无疑会有大量中小房地产企业破产,投资商跳楼,但是不会出现大量的烂尾楼。因为调控的最终结果是整个行业将进行结构洗牌。大鱼吃小鱼,这是资本社会的铁定法则。作为大的房地产企业,与其高价去政府手上拿地,还不如以折价的成本收购在建项目。这是房地产进入下降通道的必然出现的淘洗。基于此,房价大幅下跌将出现在中小房企和接近城郊的楼盘,逐步向城市中心,大房企渗透。从全国来看,降价的波纹是从一线城市逐步向三四线城市蔓延,无一角落可以幸免。

按照目前的情况,2012年中,会出现房价的深幅下跌。30—50%是一个基本幅度,因为09、10两年的涨幅在局部远比这个幅度大。如果房价要回归到和收入对称的位置,那么房价还要经历一个相对较长的下跌过程,呈现出急跌(有远见的开发商一步到位抢占市场)再阴跌的一个筑底过程。从长期看,房地产市场依然向好,因为中国启动的是城市化进程而没有真正在小城镇的公共建设上发力——即没有有力政策也没有大资金投入,加上地方基层干部的贪污腐败、层层盘剥以及不作为,因而农村人口向城市集中的趋势仍没有改变,刚需依然存在。其次是,房地产仍是手有闲钱的人一个相对稳妥的投资渠道——相比股市,更遑论期货。2013下半年或2014年,会出现房地产的逐步回升。

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